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能否根治物管纠纷 房地产行业首推业主自治

作者:康鹂 发布时间:2009/12/20 0:00:00 点击数:7576

    近日,位于北京二环内的东直门高档住宅项目Naga上院尚未开盘销售,就已被业界广泛关注。而关注的焦点则是:Naga上院在房地产界推出3年免费保修的售后服务承诺;同时,销售时将物管公司以股权形式配送给业主,真正实现业主自治以解决房地产行业物管纠纷居多的问题。以上两种举措,被认为是创房地产界首例。
  此消息一出,争议颇多。业主自治能否根治物管纠纷,正如Naga上院发展商——北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国所说:质疑留给实践来检验。
  业主做老板管理物管公司
  “我们的做法是让Naga上院自己成立物业管理股份公司。前期开发商会拿出一定的资金牵头,成立物管公司,在项目出售的同时将物管公司以股权开,业主具有监督物管公司的权利。此外,物管公司股权跟业主的商品房产权捆绑,不能随意出售或转让。
的形式配送给业主,让业主自己做物业管理公司的老板。”李建国在接受中国经济时报记者采访时介绍说,按照设想项目由作为股东的业主选聘董事,组成董事会领导物管公司发展。物管公司经理由董事会聘请专业人士担任,物管公司变成在董事会领导下的总经理负责制,严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营,同时财务透明公  开发商曾经是“业主”
  对于之所以会推出“业界两个第一”,李建国认为“灵感”来自于自己复杂的身份。
  据了解,Naga上院是李建国作为房地产发展商亲自操作的第一个项目。李建国此前的身份一直都是投资商,其业务范围涉及广泛,其中也包括房地产项目投资。“我以前投资购买过房子,出现过房屋质量不如意,物业管理不到位等各种问题。有一次客厅空调漏水,沙发和地毯都‘泡了汤’,找空调厂商、物业和开发商都不管用。”李建国告诉记者,当时作为受害业主,心里感觉很难受,找谁谁也不管。因此,当公司决定开发房地产项目时,就希望能建造最好的房子,不要让业主遭遇自己曾经遇到过的伤害。投资商、业主、开发商,李建国在换位思考下有了“两个业界第一”的举措。
  “社区自己成立物业管理股份公司,开发商拿出一定的资金牵头,通过聘请专家团,建立系统的物业管理机制,让广大业主自己参与到物业管理中来,业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱,而物业只有做好服务,让业主真正满意才能存在和发展。”李建国说,这样才是真正的“业主全面自治”。他认为,传统物业管理模式存在诸多弊端,比如拖欠物业费、乱收费或强行收费、服务水准与态度差、业主权益无体制保证等等。究其根源,开发商和物业公司存在利益关系,与业主的利益很难统一。
  李建国指出,“‘业主全面自治’可以从根本上化解长期以来这三者之间矛盾,开发商牵头成立物业管理公司,在机制成熟后将物业管理公司以股权形式无偿赠送给业主,业主成为股东,自己有足够的权利掌管自己的物业形态,三方是‘伙伴’关系。”他同时强调,Naga上院并不仅限于提出一个概念,而是会一步步将这件事情落实下去。
  据了解,由前期业主、开发商和专家团队制定的《业主公约》将于近期对外公布。届时,凡是购买Naga上院房子的每位业主,都要遵守《业主公约》的规定,而《业主公约》将与《购房合同》、《物管股权》一起签订,三者都受相关法律保护和约束。同时,Naga上院将邀请国际知名物业培训机构对物业管理公司进行高水准的专业培训,以期将来物业管理公司能严格执行项目承诺的3年免费保修售后服务和物业服务。
  能否操作业界争论不一
  一些房地产老总对于Naga上院的举措表示怀疑,认为不具备可操作性。北京富力房地产公司总经理吕劲在接受采访时表示,房地产行业的专业化分工越来越细致,物业管理具有很强的专业性,由业主以公司股东的方式来进行管理有些不合适。也有开发商认为,把物管公司的股权简单划分难以规避目前物管过程中出现的问题,这涉及到许多相关政策方面的制约,在现行的法律体系和产业发展的框架下,这种物业管理的模式不可行。
  “Naga上院的举措解决了业主的心理问题,业主自己管理自己的小区,从心理大家会更尽心尽力。”著名物管专家、朝阳园业主委员会委员舒可心告诉记者,物业管理的好坏取决于物业公司内部的管理水平以及管理人员的素质;同时,还要全体业主认可《业主公约》,才会都去遵守。
  北京仁和律师事务所孟宪生律师告诉记者,目前外界对于Naga上院首推的3年免费维修售后服务的举措质疑很少,质疑的目光均聚积在“业主自治”的物管新模式上,认为其不具备法律主体资格。因为现行的《公司法》规定,有限公司的股东不能超过50人。而Naga上院住宅项目有99位业主,再加上商业项目大概共有100多位业主,100多位业主不可能都注册成公司股东。
  “据了解,现在的解决之道是由北京天恒拓展房地产开发有限公司出资200万元作为信托财产,委托自然人注册物业管理公司,形成股权信托,业主是股权信托的受益人。房屋一旦交付,业主可以根据股权信托文件直接或间接成为物业公司的股东。”孟宪生说,就目前来看,Naga上院的举措对于解决物业管理纠纷是非常有意义的探索。
  他认为,以前,物业管理公司主要以赢利为目标,而业主希望的是享受最好的物业服务,二者的价值取向各不相同;现在,业主既是消费者又是服务者,业主管理物业公司的目标是服务回报,目的统一。公司通过选聘董事、经理等专业人员,对公司进行日常管理,完全可以弥补业主缺乏物业管理专业素质的问题。

                                                                                                              摘自物管远教网

 

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